Eyni binada mənzillərin qiyməti niyə kəskin fərqlənir? - EKSPERTDƏN AÇIQLAMA

Eyni binada yerləşən mənzillərin qiymətləri arasında bəzən ciddi fərqlər müşahidə olunur. Bu fərqə mənzilin yerləşdiyi mərtəbə, sahəsi, otaqların planlaşdırılması, təmiri, mənzərəsi, günəş işığı alması, binanın infrastrukturu və sənədləşmə vəziyyəti kimi amillər təsir edə bilər. Lakin bəzi hallarda oxşar xüsusiyyətlərə malik mənzillərin belə fərqli qiymətə təklif olunması alıcılar üçün suallar yaradır.

Bəs, eyni binada yerləşən mənzillərin qiymət fərqini formalaşdıran əsas amillər hansılardır? Alıcı mənzil seçərkən hansı xüsusiyyətlərə diqqət yetirməli, satıcının tələb etdiyi qiymətin real bazar dəyərinə uyğun olub-olmadığını necə müəyyənləşdirməlidir?
Mövzu ilə bağlı Sonxeber.az-a açıqlama verən əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli bildirib ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymət yalnız mənzilin yerləşdiyi ünvanın və binanın dəyərinin göstəricisi deyil. Qiymət konkret mənzilin bazar tərəfindən necə qəbul edilməsinin, istifadə imkanlarının, investisiya cəlbediciliyinin və gələcəkdə nə dərəcədə asan satıla bilməsinin kompleks ifadəsidir.

"Bəzən eyni binada, hətta eyni mərtəbədə yerləşən iki mənzilin kvadratmetr qiyməti arasında ciddi fərq müşahidə olunur. Bu, ilk baxışdan paradoks kimi görünsə də, əslində bazar iqtisadiyyatının normal nəticəsidir.

Eyni binada yerləşən mənzillərin bazar dəyərinə təsir edən əsas amillərdən biri onların yerləşmə mövqeyi və baxış istiqamətidir. Mənzilin hansı tərəfə baxması, pəncərələrindən açılan mənzərə, günəş işığının düşmə müddəti, səs-küydən uzaqlığı və ətraf mühitlə vizual əlaqəsi qiymətə təsir göstərir. Məsələn, dənizə, parka, şəhər panoramasına və ya açıq mənzərəyə baxan mənzillər, bir qayda olaraq, qarşısında başqa bina yerləşən və ya məhdud mənzərəyə malik mənzillərlə müqayisədə daha yüksək tələbat görə bilər. Burada mühüm məqam ondan ibarətdir ki, alıcı yalnız kvadratmetr almır, həm də həmin mənzildə yaşayacağı mühitin keyfiyyətini əldə edir.

Mərtəbə amili də qiymətə təsir edən ənənəvi amillərdəndir. Lakin bu təsir bütün binalarda eyni istiqamətdə və eyni dərəcədə olmur. Yuxarı mərtəbələr daha yaxşı mənzərə, işıqlandırma və nisbi məxfilik üstünlüyü yarada bilər. Digər tərəfdən, liftlərin etibarlılığı, dam örtüyünün vəziyyəti, istilik və su təzyiqi kimi məsələlər yüksək mərtəbələrin cəlbediciliyinə təsir göstərir. Aşağı mərtəbələr isə bəzi alıcılar üçün rahat giriş, yaşlı insanlar və uşaqlı ailələr baxımından əlçatanlıq üstünlüyü yarada bilər. Deməli, mərtəbəni avtomatik olaraq qiymət üstünlüyü kimi qiymətləndirmək doğru deyil. Əsas məsələ konkret binanın texniki və istismar xüsusiyyətləridir.

Mənzilin planlaşdırılması və funksional sahəsi də qiymətləndirmə zamanı nəzərə alınmalıdır. Daşınmaz əmlakın dəyərini müəyyənləşdirərkən yalnız ümumi sahəyə diqqət yetirmək kifayət deyil. Məsələn, 100 kvadratmetrlik iki mənzildən birinin otaqları düzgün bölüşdürülüb, dəhliz sahəsi minimuma endirilib, mətbəx və yaşayış zonaları funksional təşkil olunubsa, digər mənzildə isə çoxsaylı keçidlər, səmərəsiz sahələr və istifadəyə yararsız künclər varsa, onların bazar dəyəri eyni olmamalıdır. Burada funksional faydalılıq anlayışı ön plana çıxır. Alıcı üçün vacib olan sadəcə neçə kvadratmetr sahəyə sahib olması deyil, həmin sahədən nə dərəcədə səmərəli istifadə edə bilməsidir.

Təmirin keyfiyyəti və mənzilin hazır vəziyyətdə olması da qiymət fərqinin görünən səbəblərindəndir. Lakin bahalı təmir həmişə eyni məbləğdə əlavə bazar dəyəri yaratmır. Təmirin keyfiyyəti, istifadə olunan materiallar, kommunikasiya sistemlərinin vəziyyəti, elektrik və santexnika işlərinin standartlara uyğunluğu, eləcə də interyerin funksionallığı daha əhəmiyyətlidir. Bəzən yüksək məbləğə təmir edilmiş mənzil bazarda həmin xərcin tam həcmində qiymət artımı yaratmır. Çünki alıcı öz zövqünə uyğun olmayan dizayna görə əlavə ödəniş etmək istəməyə bilər. Bu baxımdan, təmirə çəkilən xərc ilə təmirin yaratdığı bazar dəyərini bir-birindən fərqləndirmək lazımdır.

Hüquqi sənədləşmə və mülkiyyət statusu da ciddi qiymət fərqlərinə səbəb ola bilər. Mənzilin çıxarışının olması, mülkiyyət hüququnun hüquqi baxımdan aydınlığı, texniki sənədlərin uyğunluğu və sahənin faktiki vəziyyətinin sənədlərlə üst-üstə düşməsi alıcının risk qiymətləndirməsinə birbaşa təsir edir. Hüquqi baxımdan tam rəsmiləşdirilmiş mənzil sənədləşmə ilə bağlı qeyri-müəyyənlikləri olan mənzillə müqayisədə daha geniş alıcı auditoriyası üçün cəlbedici ola bilər. Başqa sözlə, hüquqi risk artdıqca, alıcının həmin əmlaka ödəməyə hazır olduğu qiymətə təzyiq yaranır.

Peşəkar daşınmaz əmlak təhlilində ən vacib anlayışlardan biri də likvidlikdir. Likvidlik mənzilin bazarda nə qədər tez və ciddi qiymət itkisi olmadan satıla bilməsi qabiliyyətidir. Məsələn, eyni binada yerləşən iki mənzildən biri optimal planlaşdırmaya, yaxşı mənzərəyə və bazarın daha çox tələb etdiyi otaq bölgüsünə malikdirsə, digərindən daha sürətli satıla bilər. Bu isə həmin mənzilin investisiya baxımından üstünlüyünü artırır. Bununla belə, yüksək qiymət həmişə yüksək investisiya gəlirliliyi demək deyil. İnvestor alış qiymətini, icarə gəlirini, mənzilin boş qalma riskini, gələcək satış imkanlarını və kapitalın dövriyyə müddətini birlikdə qiymətləndirməlidir.

Eyni binada qiymət fərqinin başqa bir səbəbi də satıcıların fərqli gözləntiləridir. Bir satıcı mənzilini təcili satmaq məcburiyyətində ola bilər, digəri isə satış üçün vaxt məhdudiyyətinə malik deyil. Biri bazar qiymətini düzgün müəyyənləşdirir, digəri isə emosional yanaşaraq əmlakına real bazar dəyərindən yüksək qiymət qoyur. Nəticədə eyni binada elan edilmiş qiymətlər arasında əhəmiyyətli fərq yaranır.

Burada mühüm metodoloji məqamı da qeyd etmək lazımdır: elan qiyməti ilə real satış qiyməti eyni anlayış deyil. Daşınmaz əmlakın bazar dəyərini müəyyən edərkən yalnız internet portallarında yerləşdirilmiş elanlara əsaslanmaq düzgün deyil. Faktiki baş tutmuş satış əməliyyatları, müqayisəli obyektlər və bazar şərtləri də nəzərə alınmalıdır.

Mənim fikrimcə, bu məsələyə yanaşarkən bir vacib prinsipi əsas götürmək lazımdır: eyni binada yerləşmək eyni bazar dəyərinə malik olmaq demək deyil. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı mənzilin yerləşməsi, mərtəbəsi, mənzərə istiqaməti, planlaşdırılması, təmir və texniki vəziyyəti, hüquqi statusu, binanın infrastrukturu, bazar tələbi və likvidliyi birlikdə təhlil edilməlidir. Peşəkar qiymətləndirmədə bu amillər sadəcə sadalanmır, onların hər birinin konkret obyektin bazar dəyərinə təsiri müqayisəli yanaşma əsasında müəyyən edilir.

Bir məqamı xüsusi vurğulamaq istərdim: daşınmaz əmlak bazarında kvadratmetrin qiyməti ilkin müqayisə vasitəsidir, lakin son qərarı mənzilin fərdi keyfiyyətləri müəyyən edir. Eyni binada iki mənzilin qiymətinin fərqli olması özlüyündə nə bazar anomaliyasıdır, nə də qiymət manipulyasiyasının sübutudur. Bu fərqin iqtisadi, texniki, hüquqi və bazar əsasları araşdırılmalıdır.

Yekun olaraq deyə bilərəm ki, daşınmaz əmlakda alıcı kvadratmetr deyil, dəyər alır. Eyni kvadratmetr sahəyə malik iki mənzil isə sahibinə eyni yaşayış keyfiyyətini, rahatlığı və investisiya perspektivini təqdim etməyə bilər. Məhz buna görə də onların bazar qiymətlərinin fərqlənməsi tamamilə məntiqlidir".

Röyalə Xəyal

Telegramda izləyin