Torpağın qiyməti mənzili geridə qoydu - Bakıda nə baş verir? - ƏMLAK EKSPERTİNDƏN AÇIQLAMA

Bakıda daşınmaz əmlak bazarında torpaq sahələrinin qiymətində artım diqqət çəkir. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının iyul ayı üzrə məlumatında torpaq seqmentində baza ilə müqayisədə 22,8 faizlik artım qeydə alınıb. Bu dinamika mənzil bazarındakı bahalaşma ilə müqayisədə daha yüksək göstərici kimi diqqət çəkir.

Bəs torpağa tələbatın artmasının əsas səbəbləri nələrdir? Torpaq qiymətlərinin mənzil qiymətlərindən daha sürətli yüksəlməsinə hansı amillər təsir edir və bu tendensiya qarşıdakı dövrdə də davam edə bilərmi?
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Fərid Cəfərli Sonxeber.az-a açıqlamasında bildirdi ki, AQP-nin iyul ayı üzrə məlumatında torpaq seqmentində baza ilə müqayisədə 22,8 faizlik artım göstərilir. Bu, kifayət qədər ciddi göstəricidir və burada əsas sual ondan ibarətdir: nə üçün torpağın qiyməti mənzillə müqayisədə daha sürətlə artır?

Mən bunu ilk növbədə torpağın məhdud və əvəzolunmaz resurs olması ilə əlaqələndirərdim. Mənzil bazarında yeni tikililər vasitəsilə təklif müəyyən qədər artırıla bilər. Amma torpağın özü artırıla bilən resurs deyil. Xüsusilə Bakı və Abşeron kimi ərazilərdə şəhərləşmə genişləndikcə, infrastruktura yaxın, sənədləri qaydasında və tikinti üçün əlverişli torpaq sahələrinin sayı azalır. Tələb isə həmin seqmentdə kifayət qədər yüksək olaraq qalır.

İkinci mühüm amil torpağın yalnız yaşayış məqsədilə deyil, investisiya və gələcək tikinti potensialı baxımından da qiymətləndirilməsidir. Alıcı torpaq alarkən təkcə bugünkü qiymətə baxmır. O, həmin ərazidə gələcəkdə ev tikmək, kommersiya obyekti yaratmaq və ya torpağı daha yüksək qiymətə satmaq imkanını da nəzərə alır. Yəni torpağın qiymətində müəyyən mənada gələcək gözləntilər də öz əksini tapır.

Üçüncü məqam lokasiyadır. Mənzil müəyyən xüsusiyyətlərinə görə başqa mənzillərlə müqayisə edilə bilər, amma torpaqda hər bir sahənin özünəməxsusluğu var. Eyni küçədə belə iki torpaq sahəsinin qiyməti sənədlərə, təyinatına, kommunikasiya xətlərinə çıxışına, yolun vəziyyətinə, fasad uzunluğuna və tikinti imkanlarına görə ciddi fərqlənə bilər.

Burada xüsusilə sənədləşmə məsələsini vurğulamaq lazımdır. Torpağın hüquqi statusu, təyinatı və tikinti imkanları onun bazar dəyərinə birbaşa təsir edir. Alıcı üçün sənədləri tam qaydasında olan və tikinti perspektivi aydın görünən torpaq sahəsi daha likvid aktivdir. Buna görə də belə torpaqlarda qiymət artımı bazarın digər seqmentlərindən daha sürətli ola bilər.

Digər tərəfdən, torpaq qiymətinin artması mənzil qiymətinə də gecikmə ilə təsir göstərə bilər. Çünki torpağın bahalaşması yeni tikinti layihələrinin maya dəyərini artırır. Bunun üzərinə tikinti materialları, əməkhaqqı, logistika və digər xərclər də əlavə olunur. Nəticədə yeni mənzilin bazara çıxış qiyməti yüksələ bilər.

Amma burada bir vacib fərq var: torpağın qiymətindəki 22,8 faizlik artımı avtomatik olaraq bütün torpaqların real bazar qiymətinin eyni nisbətdə artması kimi qəbul etmək olmaz. Aqreqat göstərici bazarın ümumi istiqamətini göstərir, lakin konkret ərazidə konkret torpağın qiyməti tamamilə fərqli dinamika nümayiş etdirə bilər.

Mən hesab edirəm ki, hazırda torpaq bazarında ən böyük risk qiymət artımının özü deyil, bazarın bəzi seqmentlərində qiymət gözləntilərinin reallıqdan uzaqlaşmasıdır. Torpağın qiymətini yalnız "ərazi bahalaşır" məntiqi ilə deyil, həmin sahənin real istifadə və gəlir yaratmaq potensialı ilə qiymətləndirmək lazımdır.

Praktiki baxımdan alıcı torpaq alarkən ən azı beş suala cavab tapmalıdır: torpağın sənədləri qaydasındadırmı, təyinatı nədir, həmin ərazidə tikinti mümkündürmü, kommunikasiya imkanları necədir və ətraf ərazilərdə real sövdələşmələr hansı qiymətlərdə baş verir?

Yəni torpağın mənzildən daha sürətli bahalaşmasının əsas səbəbi, mənim fikrimcə, onun məhdud resurs olması, yaxşı lokasiyalarda təklifin azalması və torpağa həm istehlak, həm də investisiya aktivi kimi tələbin formalaşmasıdır.

Əgər bu tendensiya davam edərsə, torpaq bazarında qiymət artımı gələcəkdə mənzil bazarına da təsir göstərə bilər. Çünki yeni tikintinin əsas komponentlərindən biri torpağın özüdür. Lakin bunun nə qədər və hansı müddətdə mənzil qiymətlərinə keçəcəyini yalnız torpağın bahalaşması ilə izah etmək düzgün olmaz; burada tikinti xərcləri, alıcılıq qabiliyyəti və yeni mənzil təklifinin həcmi də həlledici rol oynayacaq.

Müəllif: İlkin Məmmədkərimov

Telegramda izləyin