Aylıq ödəniş gecikdi, mənzil satışa çıxarıldı? - SAKİNLƏRİN NƏZƏRİNƏ

Bəzi mənzil-tikinti kooperativlərinin (MTK) aylıq ödənişlər gecikdiyi üçün sakinlərə əvvəlcədən xəbərdarlıq etmədən mənzilləri satışa çıxarması mülkiyyət hüquqları və müqavilə öhdəlikləri ilə bağlı ciddi suallar yaradır. Belə hallarda mənzilin hüquqi statusu, sakinlə MTK arasında bağlanmış müqavilənin şərtləri və ödəniş gecikməsinin hüquqi nəticələri əsas əhəmiyyət daşıyır. Borcun yaranması özlüyündə mənzilin avtomatik olaraq satışa çıxarılması üçün kifayət etməyə bilər; məsələnin qanuniliyi konkret hüquqi əsaslardan və prosedurlardan asılıdır.

Bəs, MTK hansı hallarda ödəniş gecikməsinə görə mənzilin satışını tələb edə bilər, bunun üçün sakin əvvəlcədən xəbərdar edilməli və hansı hüquqi prosedurlara əməl olunmalıdır? Vətəndaşlar belə vəziyyətlə qarşılaşdıqda mənzil hüquqlarını qorumaq üçün hansı addımları ata bilərlər?
Mövzu ilə bağlı Sonxeber.az-a açıqlama verən əmlak eksperti Fərid Cəfərli bildirib ki, mənzil-tikinti kooperativlərinin (MTK) aylıq ödənişlərin gecikdirilməsini əsas gətirərək sakinlərə əvvəlcədən xəbərdarlıq etmədən mənzilləri satışa çıxarması məsələsinə hüquqi qiymət verərkən ilk növbədə iki anlayışı fərqləndirmək lazımdır: mənzil üzrə ödəniş öhdəliyinin pozulması və mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun itirilməsi.

"Bunlar eyni hüquqi nəticələr doğurmur. Burada əsas məsələ MTK ilə vətəndaş arasındakı hüquqi münasibətin mahiyyətidir. Əgər mənzil vətəndaşın mülkiyyətindədirsə və onun mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində qeydiyyata alınıbsa, MTK həmin mənzili sadəcə aylıq ödəniş borcuna görə öz qərarı ilə satışa çıxara bilməz. Mülkiyyətçinin mənzil üzərində sahiblik, istifadə və sərəncam hüquqları qanunla qorunur. Belə bir hüquqa müdaxilə üçün müvafiq qanuni əsas və müəyyən edilmiş hüquqi prosedur olmalıdır. Digər tərəfdən, mənzil-tikinti kooperativinin üzvü pay haqqını tam ödəməyibsə, onun hüquqi vəziyyəti fərqli qiymətləndirilə bilər. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 112.1-ci maddəsinə əsasən, MTK üzvü pay haqqını tam ödədikdə yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əldə edir. Pay haqqının tam ödənilmədiyi hallarda isə kooperativ üzvlüyündən çıxarılma məsələsi qanunvericiliyin və kooperativin nizamnaməsinin tələbləri nəzərə alınmaqla həll edilə bilər. Lakin bu, MTK-nın istənilən halda mənzili dərhal satışa çıxara bilməsi demək deyil. Mənzil Məcəlləsinin 117-ci maddəsi üzvlükdən çıxarılan şəxsin payının dəyərinin qaytarılmasını, 118-ci maddəsi isə müəyyən şərtlər daxilində yaşayış sahəsinin boşaldılması məsələsini tənzimləyir. Xüsusilə, pay haqqını tam ödəmədiyinə görə qanuni qaydada kooperativdən çıxarılan üzvün mənzili boşaltmaq öhdəliyi onun payının tam məbləğinin qaytarılması şərti ilə əlaqələndirilir.Əgər mənzilin pay haqqı tam ödənilibsə, Mənzil Məcəlləsinin 112.1-ci maddəsi və müvafiq qeydiyyat qaydaları baxımından mülkiyyət hüququnun tanınması və dövlət qeydiyyatına alınması məsələsi ön plana çıxır. Bu halda MTK-nın sonradan irəli sürdüyü borc tələbi, əgər mövcuddursa, mənzilin mülkiyyət hüququndan ayrı qiymətləndirilməlidir. MTK-nın hər hansı borcun olduğunu iddia etməsi özlüyündə mənzilin satılması üçün hüquqi əsas deyil".

Ekspert bildirib ki, əgər pay haqqı tam ödənilməyibsə, vətəndaşın kooperativ üzvlüyündən irəli gələn hüquqları, ödənilmiş məbləğlər, müqavilə öhdəlikləri və MTK-nın nizamnaməsi birlikdə araşdırılmalıdır:

"Mənzil Məcəlləsinin 117.1-ci maddəsinə görə, pay haqqını tam ödəmədiyinə görə kooperativdən çıxarılan üzvə payının məbləği nizamnamədə nəzərdə tutulan şərtlərlə və müddətdə qaytarılmalıdır. Bu müddət kooperativin üzvlükdən çıxarılma haqqında qərar qəbul etdiyi gündən iki aydan çox ola bilməz. Həmin Məcəllənin 117.2-ci maddəsinə əsasən, qaytarılan məbləğ müvafiq yaşayış sahəsinin üzvlükdən çıxarılma qərarının qəbul edildiyi günə olan satış qiymətindən az olmamalıdır. Bu normalar göstərir ki, qanunvericilik yalnız MTK-nın maraqlarını deyil, kooperativ üzvünün əmlak maraqlarını da qoruyur. MTK ödəniş intizamının pozulmasına görə qanuni tədbirlər görə bilsə də, bunu sakinə məxsus vəsaitin və hüquqların əsassız şəkildə itirilməsi hesabına edə bilməz. Mənzilin hüquqi taleyi müəyyən edilərkən bu hallar araşdırılmalıdır: Pay haqqının tam ödənilib-ödənilməməsi, pay haqqı tam ödənilibsə, vətəndaşın mülkiyyət hüququnun mövcudluğu və dövlət qeydiyyatı əsas əhəmiyyət daşıyır. Müqavilə və nizamnamənin şərtləri, ödənişlərin vaxtı, gecikmənin nəticələri, xəbərdarlıq qaydası, kooperativ üzvlüyünə xitam verilməsi və payın qaytarılması şərtləri yoxlanılmalıdır.
Qanuni qərarın mövcudluğu, üzvlükdən çıxarılma məsələsi səlahiyyətli orqan tərəfindən, qanunvericiliyə və nizamnaməyə uyğun qaydada həll edilməlidir.
Ödənilmiş payın qaytarılması, mənzil Məcəlləsinin 117-ci maddəsində nəzərdə tutulan təminatlara əməl olunması vacibdir.
Mülkiyyət hüququnun və mümkün məhdudiyyətlərin vəziyyəti. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki məlumatlar, mənzilə dair müqavilələr və varsa məhkəmə qərarları nəzərdən keçirilməlidir. Əgər mənzil artıq vətəndaşın mülkiyyətindədirsə, MTK-nın sadəcə daxili qərarı və ya ödəniş borcu barədə tələbi mülkiyyət hüququnu öz-özünə aradan qaldırmır. Belə mənzilin məcburi satışı yalnız qanunvericilikdə nəzərdə tutulan ayrıca hüquqi əsas və prosedurlar çərçivəsində mümkün ola bilər. Beləliklə, MTK-nın tələbinin qanuniliyNəticə etibarilə, MTK ilə sakin arasında münasibətlərdə müqavilə intizamı ilə mülkiyyət hüququnun qorunması arasında hüquqi tarazlıq təmin edilməlidir. Heç bir tərəf öz maraqlarını digər tərəfin qanunla qorunan hüquqlarını pozmaqla həyata keçirə bilməz. Mənzil kimi fundamental əmlak üzərində hüquqların taleyi yalnız əsaslandırılmış sənədlər, qanuni prosedurlar və zərurət yarandıqda məhkəmə nəzarəti çərçivəsində həll edilməlidir. Təkcə borcun mövcudluğu ilə deyil, həm də həmin borcun hüquqi xarakteri, mənzil üzərində hüquqların statusu və seçilmiş hüquqi mexanizmin qanunauyğunluğu ilə müəyyən edilir".

Röyalə Xəyal

Telegramda izləyin