Birgə mülkiyyətdə olan evi digər sahiblərin razılığı olmadan satmaq mümkündürmü? - AÇIQLAMA

Bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakın satılması zamanı mülkiyyətçilərin hüquq və razılıq məsələsi tez-tez mübahisələrə səbəb olur. Xüsusilə, paylı və birgə mülkiyyətdə olan ev və ya mənzilin digər sahiblərin razılığı olmadan satışa çıxarılması, yaxud mülkiyyətçilərdən birinin öz payını satmaq istəməsi hüquqi baxımdan müəyyən şərtlərə tabedir. Belə hallarda digər mülkiyyətçilərin üstünlük hüququ, razılığın zəruri olduğu hallar və mümkün mübahisələrin həlli qaydaları xüsusi əhəmiyyət daşıyır.

Bəs, Azərbaycanda birgə mülkiyyətdə olan ev və ya mənzili digər mülkiyyətçilərin razılığı olmadan satmaq mümkündürmü? Mülkiyyətçilərdən biri öz payını satmaq istədikdə hansı hüquqi prosedurlara əməl etməli, digər sahiblərin hüquqları necə qorunmalıdır?

Mövzu ilə bağlı Sonxeber.az-a açıqlama verən əmlak məsələləri üzrə eksperti Fərid Cəfərli bildirib ki, ümumi mülkiyyətdə olan əmlakın satılması ilə həmin əmlakda mülkiyyətçiyə məxsus payın satılması fərqli hüquqi institutlardır.

"Bu iki anlayışın qarışdırılması mülkiyyət hüquqlarının pozulmasına, alqı-satqı müqavilələrinin mübahisələndirilməsinə və məhkəmə çəkişmələrinə səbəb ola bilər. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 213-cü maddəsinə əsasən, iki və ya daha çox şəxsin mülkiyyətində olan əmlak ümumi mülkiyyət hesab edilir. Ümumi mülkiyyət iki formada mövcud ola bilər: paylı və birgə mülkiyyət. Paylı mülkiyyətdə hər bir mülkiyyətçinin əmlak üzərində konkret hüquqi payı müəyyən edilir. Birgə mülkiyyətdə isə mülkiyyətçilərin payları əvvəlcədən müəyyənləşdirilmir. Ümumi qayda ondan ibarətdir ki, mülkiyyətçilərdən heç biri digər şəxslərin mülkiyyət hüquqlarını nəzərə almadan ümumi əmlakın bütövlükdə satılması barədə müstəqil qərar qəbul edə bilməz. Mülki Məcəllənin 215-ci maddəsi paylı mülkiyyətdə olan əmlaka dair sərəncam verilməsinin mülkiyyətçilərin razılaşması əsasında həyata keçirilməsini nəzərdə tutur. Eyni zamanda, Məcəllənin 222.2-ci maddəsinə əsasən, birgə mülkiyyətdə olan əşyaya dair sərəncamçılıq bütün mülkiyyətçilərin razılığı ilə həyata keçirilir.

Bu o deməkdir ki, şəxsin əmlakın müəyyən hissəsində mülkiyyət hüququna malik olması ona bütöv əmlakı satmaq səlahiyyəti vermir. Məsələn, üç nəfərin ümumi mülkiyyətində olan mənzilin mülkiyyətçilərindən biri digər iki şəxsin razılığı olmadan mənzilin hamısını üçüncü şəxsə sata bilməz. Çünki belə satış digər mülkiyyətçilərin qanunla qorunan əmlak hüquqlarına müdaxilə deməkdir. Burada mühüm hüquqi prinsip ondan ibarətdir ki, mülkiyyət hüququnun mövcudluğu həmin hüququn hüdudlarından kənara çıxmaq səlahiyyəti yaratmır. Eyni zamanda, paylı mülkiyyətdə digər mülkiyyətçilərin üstünlük hüququnun qorunması da vacib şərtdir. Məsələn, vətəndaşın mənzildə 1/3 payı varsa və o, həmin payı üçüncü şəxsə satmaq istəyirsə, əvvəlcə digər paylı mülkiyyətçilərə payını hansı qiymətə və hansı şərtlərlə satmaq istədiyini yazılı şəkildə bildirməlidir. Qanunvericiliyə əsasən, daşınmaz əmlakdakı payın alınması üçün digər mülkiyyətçilərə 45 gün, daşınar əmlakdakı payın alınması üçün isə 15 gün müddət verilir. Digər mülkiyyətçilər payı almaqdan imtina etdikdə və ya qanunla müəyyən edilmiş müddətdə onu əldə etmədikdə, satıcı həmin payı üçüncü şəxsə sata bilər. Lakin üçüncü şəxsə satış əvvəlcədən digər mülkiyyətçilərə təklif edilmiş qiymətdən və şərtlərdən daha əlverişli şərtlərlə həyata keçirilməməlidir. Üstünlük hüququ pozularsa, digər mülkiyyətçi məhkəmə qaydasında alıcının hüquq və vəzifələrinin özünə keçirilməsini tələb edə bilər. Bu tələb üçün qanunvericilikdə üç aylıq müddət nəzərdə tutulur.

Beləliklə, digər mülkiyyətçilərin razılığı ilə onların üstünlük hüququ eyni anlayış deyil. Paylı mülkiyyətdə payın üçüncü şəxsə satılması üçün digər mülkiyyətçilərin razılığı tələb olunmur, lakin onların qanuni üstünlük hüququna riayət edilməlidir. Birgə mülkiyyətdə isə vəziyyət fərqlidir. Burada paylar əvvəlcədən müəyyənləşdirilmədiyindən, mülkiyyətçi özünə aid olduğunu ehtimal etdiyi hissəni avtomatik olaraq ayrıca pay kimi sata bilməz. Mülki Məcəllənin 223-cü maddəsinə əsasən, birgə mülkiyyətdə olan əmlak bölünərkən və ya ondan pay ayrılarkən əvvəlcə mülkiyyətçilərin payları müəyyən edilməlidir. Başqa sözlə, ilk növbədə birgə mülkiyyət rejiminə xitam verilməsi və ya onun paylı mülkiyyət rejiminə keçirilməsi məsələsi həll olunmalı, bundan sonra konkret pay üzərində sərəncam verilməsi nəzərdən keçirilməlidir. Bu fərq xüsusilə vərəsəlik, ailə münasibətləri və ər-arvadın ümumi əmlakının bölünməsi ilə bağlı mübahisələrdə böyük əhəmiyyət daşıyır. Əgər əmlak nikah dövründə əldə edilibsə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan istisnalar mövcud deyilsə, digər həyat yoldaşının da həmin əmlak üzərində mülkiyyət hüququ yarana bilər. Belə əmlakın özgəninkiləşdirilməsi zamanı digər həyat yoldaşının qanunla tələb olunan razılığının alınması xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Xüsusilə daşınmaz əmlaka dair əqdlərdə Mülki Məcəllənin 225.6-cı maddəsinin tələbləri nəzərə alınmalıdır. Ər-arvadın ümumi daşınmaz əmlakı üzərində sərəncam verilməsi üçün digər həyat yoldaşının notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı tələb olunur.

Ali Məhkəmənin 12 mart 2024-cü il tarixli, 1/2024 nömrəli Plenum qərarında da bu məsələlərlə bağlı hüquqi yanaşmalar sistemləşdirilmişdir. Qərarda ər-arvadın nikah dövründə əldə etdiyi əmlakın ümumi birgə mülkiyyət hesab olunması prezumpsiyası, razılığın alınmamasının hüquqi nəticələri və vicdanlı əldə edənin müdafiəsi məsələləri ayrıca izah edilir. Hüquqi mübahisələrin qarşısını almaq üçün əmlakın satışına başlamazdan əvvəl bir neçə mühüm məsələ dəqiqləşdirilməlidir. İlk növbədə, əmlakın çıxarışı yoxlanılmalıdır. Onun kimin adına qeydiyyatda olduğu, mülkiyyət hüququnun növü və payların müəyyən edilib-edilmədiyi araşdırılmalıdır. Bununla yanaşı, əmlakın hansı əsasla əldə edildiyi müəyyənləşdirilməlidir. Alqı-satqı, vərəsəlik, bağışlama və ya nikah dövründə əldə edilmə faktı əmlakın hüquqi rejiminə təsir göstərir. Satışın predmeti dəqiq müəyyən olunmalıdır: bütöv əmlakın, yoxsa yalnız konkret mülkiyyət payının satılması nəzərdə tutulur? Pay üçüncü şəxsə satılacaqsa, digər paylı mülkiyyətçilərə qanunla müəyyən edilmiş qaydada yazılı bildiriş verilməlidir. Mübahisə yarandıqda isə payın ayrılması, mülkiyyət hüququnun tanınması, əqdin etibarsızlığı və digər hüquqi müdafiə vasitələrinin konkret vəziyyətə uyğun seçilməsi vacibdir. Mən hesab edirəm ki, bu məsələdə cəmiyyətə çatdırılmalı olan əsas hüquqi mesaj mülkiyyətçinin sərəncam hüququ ilə digər mülkiyyətçilərin hüquqları arasında tarazlığın qorunmasıdır.

Bir şəxsin ümumi mülkiyyətdə payının olması ona bütün əmlak üzərində müstəsna sərəncam hüququ vermir. Eyni zamanda, digər mülkiyyətçilərin razılığının olmaması da şəxsin özünə məxsus, hüquqi qaydada müəyyən edilmiş payı satmaq hüququnu avtomatik olaraq aradan qaldırmır. Qanunvericilik burada iki fərqli marağı qoruyur: bir tərəfdən mülkiyyətçinin öz əmlakı üzərində sərəncam vermək azadlığını, digər tərəfdən isə qalan mülkiyyətçilərin mülkiyyət hüquqlarını və qanuni üstünlük hüququnu. Əsas prinsip budur: heç kəs digər mülkiyyətçilərin hüquqlarını pozmaqla ümumi əmlakın hamısını sata bilməz. Lakin paylı mülkiyyətçi qanunla müəyyən edilmiş prosedura əməl etməklə öz payını digər mülkiyyətçilərin razılığı olmadan özgəninkiləşdirə bilər. Mülkiyyət hüququ yalnız dövlət qeydiyyatına alınmaqla deyil, həm də onun həyata keçirilməsi zamanı digər şəxslərin qanuni hüquqlarına hörmət edilməklə qorunur".

Röyalə Xəyal

Telegramda izləyin