Gəlir qazanmaq üçün obyekt almaq yaxşıdır, yoxsa ev? - Hansı daha sərfəlidir? - ƏMLAK EKSPERTİNDƏN AÇIQLAMA

Daşınmaz əmlaka yatırım edənlər üçün əsas suallardan biri gəlir əldə etmək məqsədilə ticarət obyekti almağın, yoxsa mənzil alıb kirayə verməyin daha sərfəli olmasıdır. Hər iki seçim müntəzəm gəlir və əmlakın gələcəkdə satışından qazanc imkanı yaratsa da, alış qiyməti, yerləşmə yeri, kirayə tələbi və boş qalma riski gəlirliliyə birbaşa təsir edir.

Bəs hansı seçim daha çox qazanc gətirir və yatırım edərkən hansı məqamlara diqqət yetirmək lazımdır?
Mövzu ilə bağlı əmlak eksperti Fərid Cəfərli Sonxeber.az-a açıqlamasında bildirdi ki, mənim fikrimcə, daha yüksək gəlir potensialı baxımından düzgün seçilmiş kommersiya obyekti üstün ola bilər, lakin daha sabit və proqnozlaşdırıla bilən investisiya baxımından mənzil bir çox hallarda daha əlverişli seçimdir. Bununla belə, bu üstünlük avtomatik deyil və konkret əmlakın yerləşdiyi ərazidən, alış qiymətindən, icarə tələbindən və idarəetmə xərclərindən asılıdır.

İlk növbədə, mənzillərə nəzər salaq. Mənzillərin əsas üstünlüyü onların daha geniş kirayəçi auditoriyasına malik olmasıdır. Yaşayış sahəsinə tələbat, xüsusilə iş yerlərinin, təhsil müəssisələrinin və nəqliyyat infrastrukturunun cəmləşdiyi ərazilərdə, icarə bazarını dəstəkləyə bilər. Bundan əlavə, mənzilin satılması və ya yenidən icarəyə verilməsi bəzi kommersiya obyektləri ilə müqayisədə daha asan ola bilər. Lakin burada da boş qalma müddəti, təmir xərcləri, kirayəçinin ödəniş intizamı və bazar qiymətlərinin dəyişməsi kimi risklər mövcuddur.

Kommersiya obyektlərinin əsas üstünlüyü isə gəlirlilik potensialı və icarə müqavilələrinin şərtləri ilə bağlıdır. Düzgün ərazidə yerləşən, yüksək piyada və avtomobil axınına malik, biznes üçün funksional olan obyekt sahibinə cəlbedici icarə gəliri gətirə bilər. Uzunmüddətli və etibarlı icarə müqaviləsi də gəlir axınının proqnozlaşdırılmasını asanlaşdıra bilər. Ancaq kommersiya daşınmaz əmlakında risklər də daha ciddi ola bilər: obyektin boş qalması uzun çəkə, potensial kirayəçilərin sayı məhdudlaşa və müəyyən biznes növlərinə uyğunlaşdırılmış sahənin yenidən istifadəsi əlavə xərc tələb edə bilər.

Burada vacib məqam ondan ibarətdir ki, investisiyanı yalnız aylıq icarə məbləğinə əsasən qiymətləndirmək düzgün deyil. Əsas göstərici xalis gəlirlilikdir. Yəni illik icarə gəlirindən təmir, idarəetmə, sığorta, vergi və digər əməliyyat xərcləri, eləcə də boş qalma dövrlərinin təsiri çıxılmalı, nəticə isə əmlakın ümumi alış və əldəetmə xərcləri ilə müqayisə edilməlidir.

Məsələn, bir əmlakın alış qiyməti yüksək olsa da, icarə gəliri də yüksək görünə bilər. Lakin xərclər və boş qalma ehtimalı nəzərə alındıqda onun real gəlirliliyi digər əmlakdan aşağı ola bilər. Buna görə investor qərar verməzdən əvvəl ən azı üç ssenarini - optimist, baza və pessimist ssenarini - hesablamalıdır.

Digər mühüm amil kapitalın likvidliyidir. İnvestor gələcəkdə vəsaitini nağdlaşdırmaq istəyərsə, həmin əmlakın nə qədər müddətə və hansı qiymətə satıla biləcəyi əvvəlcədən qiymətləndirilməlidir. Eyni zamanda, daşınmaz əmlakın qiymət artımını zəmanətli gəlir kimi qəbul etmək olmaz. İcarədən əldə edilən gəlir və əmlakın gələcək satışından gözlənilən qazanc ayrı-ayrılıqda təhlil edilməlidir.

Nəticə etibarilə, mənim analitik qənaətim belədir: məqsəd daha sabit icarə gəliri, nisbətən geniş kirayəçi bazası və gələcəkdə daha rahat satış imkanlarıdırsa, mənzil daha məqsədəuyğun ola bilər. Məqsəd isə daha yüksək xalis gəlirlilik əldə etməkdirsə və investor obyektin yerləşməsi, icarəçi profili və boş qalma riskini düzgün qiymətləndirə bilirsə, kommersiya obyekti daha cəlbedici investisiyaya çevrilə bilər.

Müəllif: İlkin Məmmədkərimov

Telegramda izləyin